ÖHGB: Wohnungsnot durch Befristungs-Wahn!

Wer Befristungen abschafft oder verschärft, verknappt das Angebot und sorgt für weniger statt mehr Wohnungen auf dem Markt.

Laut Mikrozensus der Statistik Austria lag der Anteil befristeter Hauptmietverhältnisse 2017 bei 21,9 % und 2025 bei 25,1 %. Das entspricht einem Anstieg von 3,2 Prozentpunkten innerhalb von acht Jahren.

In Wien, wo die meisten Mietverhältnisse abgeschlossen werden, wurden 2024 19,7 % befristete Hauptmietverträge verzeichnet. Dieser Prozentsatz ist im Jahr 2025 gleichgeblieben. 2017 waren es 16,1 %. Hier ist eine Steigerung von 3,6 Prozentpunkten für eine Periode von acht Jahren zu verzeichnen.

Die höchsten Werte an befristeten Mietverträgen finden sich in Vorarlberg. Grund dafür ist, dass dort seit 2001 auch Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen nur mehr befristet vergeben werden.

„Wer behauptet, die Zahl befristeter Mietverträge explodiere, übertreibt und betreibt bewusst Panikmache“, warnt ÖHGB-Präsident RA Dr. Martin Prunbauer.

_Befristungen bringen Wohnungen auf den Markt_

Befristete Mietverträge sind kein Instrument der Willkür, sondern eine Möglichkeit für Eigentümer, Wohnungen zeitlich begrenzt zu vermieten. Dafür gibt es viele Gründe: Die Wohnung wird in einigen Jahren selbst genutzt oder für die eigene Familie (z. B. für Kinder oder Enkel während des Studiums) benötigt bzw. wird diese aufgrund eines beruflichen Auslandaufenthalts für eine bestimmte Zeit nicht bewohnt. Auch eine zeitnah geplante Sanierung oder eine Verbesserung können Gründe sein. Prunbauer fasst zusammen: „Ohne Befristungsmöglichkeit würden viele dieser Wohnungen gar nicht auf den Markt kommen und vermietet werden. Das Ergebnis wäre weniger Wohnraum für Suchende – nicht mehr.“

_Ein Mieterwechsel ist mit einem erheblichen Aufwand verbunden_

Jeder Vermieter ist froh, wenn ein verlässlicher Mieter lange in der Wohnung bleibt. Ein Mieterwechsel bedeutet oft und in erheblichem Ausmaß Zeit und Kosten. Renovierung, Sanierung, Maklerprovisionen, Inserate, Leerstandszeiten und Verwaltungsaufwand fressen mögliche Mieterträge bei weitem auf.

Wenn die AK die Sorge des Mieters über die Verlängerung des Mietvertrages aufgreift, übersieht sie, dass es auch für den Vermieter eine Ungewissheit gibt. Braucht ein Vermieter die Wohnung nicht für sich, ist er froh, wenn ein pünktlich zahlender und verlässlicher Mieter verlängern will. Dem Mieter wird nach wie vor eine kurzfristige Kündigungsmöglichkeit eingeräumt und es besteht keine Bindung an die vereinbarte Befristung.

_Eigentum braucht Schutz – Befristung ist Ausgleich_

Das Mietrechtsgesetz (MRG) schränkt die Kündigungsmöglichkeiten von Vermietern stark ein. Die gesetzlich vorgesehene Befristung ist ein Ausgleich für diese rigiden Bestimmungen. Prunbauer verweist in diesem Zusammenhang auf den nach wie vor bestehenden „Mietadel“: „Ohne Befristung und bei Fortbestand der Eintrittsrechte wird eine Wohnung faktisch über Generationen aus der Hand gegeben.“

_Inflation ohne Ausgleich – politische Eingriffe verschärfen die Lage_

Die AK ignoriert das Ausmaß der Beschränkungen, denen Vermieter in den vergangenen Jahren ausgesetzt waren: Bereits die „Vorgänger-Regierung“ hatte Ende 2023 eine Mietpreisbremse – das sogenannte 3. MILG (Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz) – beschlossen, das nicht nur eine völlige Aussetzung der Anpassung für das Jahr 2024 enthielt, sondern auch die Berücksichtigung der gesamten Teuerung seit der letzten Anpassung ausschloss. Dadurch ergab sich ein realer Wertverlust von fast 8 Prozent bei den Richtwertmieten. Das 4. MILG ließ die für den 1. April 2025 vorgesehene Anpassung der Richtwert- und Kategoriemieten zur Gänze entfallen. Mit dem 5. MILG griff der Gesetzgeber noch tiefgreifender in die Mechanik der Mietzinsanpassungen ein und beschränkte erstmals auch die Indexierung des sogenannten freien Mietzinses. Die Folge dieser Eingriffe ist eine dauerhafte Entwertung des Hauptmietzinses.

„Wer Einnahmen beschneidet und gleichzeitig die Befristung abschaffen will, nimmt Vermietern jede Planungssicherheit. Das ist ein Frontalangriff auf privates Eigentum“, so Prunbauer, der die Folgen dieser Politik zusammenfasst: „Vor allem kleinere Vermieter sind zunehmend verunsichert und tendieren dazu, eher befristete Mietverträge abzuschließen, um sich ein gewisses Maß an Sicherheit zu bewahren.

_Der Markt reagiert auf Regulierungen_

Staatliche Eingriffe verfehlen ihre Wirkung nicht. Sie rufen stets eine direkte ökonomische Reaktion nach dem simplen Gesetz von Angebot und Nachfrage hervor. „Noch mehr Regulierung bedeutet weniger Wohnungen am Markt,“ so Prunbauer und präzisiert: „Wenn politische Eingriffe zur Folge haben, dass sich Vermieter stärker absichern oder weniger flexibel anbieten, ist das keine „Fehlentwicklung“, sondern eine erwartbare Reaktion“.

Die Lösung für einen funktionierenden Wohnungsmarkt liegt nicht im Verhindern, sondern im Fördern. Investitionen in den Wohnbau oder zur Sanierung schaffen Wohnraum und entspannen die Situation für alle Beteiligten. Alles andere ist Symbolpolitik auf dem Rücken von Eigentümern und Mietern.

_Gemeindebau: Befristung verhindert Fehlbelegung_

Gerade im geförderten Wohnbau – finanziert von allen Steuerzahlern – ist eine Befristung ein Instrument, um Fehlbelegung zu verhindern und Wohnraum für diejenigen zur Verfügung zu stellen, die ihn aktuell benötigen. Das Bundesland Vorarlberg ist ein gutes Beispiel: Dort wurde durch die konsequente Befristung im öffentlichen und gemeinnützigen Bereich die Fehlbelegung drastisch reduziert. Wohnungen können gezielt an aktuell Bedürftige vergeben werden, statt jahrzehntelang blockiert zu sein. Gleichzeitig entfallen Probleme mit Eintrittsrechten, wodurch der Wohnungsmarkt spürbar entlastet wird. „Dieses Modell sollte österreichweit Schule machen“, so Prunbauer.

_Befristungsbeschränkungen treffen auch Bestandsmieter_

Von Verschärfungen der Befristung sind auch Bestandsmieter betroffen. Bei einem künftigen Wohnungswechsel, sei es durch veränderte Familienstrukturen oder einen berufsbedingten Umzug, spüren auch sie die Hürden am Markt.

_ÖHGB-Fazit_

„Befristungen sind ein unverzichtbarer Motor für die Bauwirtschaft – im privaten wie im geförderten Bereich. Wer sie abschafft oder weiter einschränkt, nimmt bewusst in Kauf, dass weniger Wohnungen angeboten werden. Das ist nicht nur realitätsfern, sondern schadet allen Wohnungssuchenden“, so der ÖHGB abschließend.

MEHR ÜBER DEN ÖHGB

Der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund (ÖHGB, www.oehgb.at) ist die größte freiwillige Interessenvertretung österreichischer Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer. Die Hauptaufgabe des ÖHGB besteht im Schutz und in der Förderung des Privateigentums sowie der Wahrnehmung der gemeinsamen Interessen der privaten ImmobilienbesitzerInnen. Die ca. 30.000 Mitglieder teilen sich auf die neun Landesverbände auf, die ihren Mitgliedern mit fundierten Rechts-, Steuer-, Versicherungs-, Bau- bzw. Finanzierungsberatungen und weiteren, umfangreichen Informations- und Serviceleistungen, zur Seite stehen. Darüber hinaus betreiben der ÖHGB und dessen Landesverbände im Interesse der Mitglieder aktive Standespolitik in der Interessenvertretung auf allen Ebenen.

Österreichischer Haus- und Grundbesitzerbund
Dr. Marie-Theres Ehrendorff
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