Wien, Graz, Salzburg: Drei Märkte, drei Verkaufsstrategien

Der österreichische Wohnimmobilienmarkt kommt wieder in Bewegung. Doch mehr Transaktionen bedeuten nicht, dass Immobilien überall nach denselben Regeln gekauft oder verkauft werden können. Tim Hermeling, Geschäftsführer von ohne-makler.at, ordnet ein, worauf private Verkäufer in Wien, Graz und Salzburg achten sollten.

2025 wurden in Österreich laut Statistik Austria 18,3 Prozent mehr Wohnimmobilien gekauft als im Vorjahr. Die Preise für Häuser und Wohnungen stiegen im Durchschnitt um 2,6 Prozent. Gleichzeitig bleiben Finanzierungskosten, laufende Wohnkosten und möglicher Sanierungsbedarf wichtige Faktoren bei Kaufentscheidungen.

Der Markt ist damit aktiver, Kaufinteressenten wählen genauer aus. Sie vergleichen Angebote, prüfen Unterlagen und reagieren sensibler auf überhöhte Preise oder fehlende Angaben. Aus der Arbeit mit privaten Eigentümern zeigt sich, dass gerade diese Punkte einen Verkauf trotz vorhandener Nachfrage verzögern können.

„Viele Verkäufer orientieren sich zunächst an allgemeinen Quadratmeterwerten. Entscheidend ist jedoch, welche Objekte in der unmittelbaren Umgebung tatsächlich vergleichbar sind. Denn Käufergruppen, Preisniveau und Wettbewerb unterscheiden sich zwischen Städten wie Wien, Graz und Salzburg deutlich“, sagt Hermeling.

Wien: Große Nachfrage erfordert klare Abläufe

Wien ist der größte urbane Immobilienmarkt Österreichs. Das schafft grundsätzlich ein breites Käuferpotenzial, macht den Verkauf aber nicht automatisch einfach. Wer eine Wohnung oder ein Haus inseriert, konkurriert mit zahlreichen Angeboten. Kaufinteressenten können Preis, Lage, Zustand und Ausstattung schnell vergleichen.

Die aktuellen Immobilienpreise in Wien von ohne-makler.at mit Stand August 2026 weisen auf Basis ausgewerteter Inserate durchschnittlich 6.557 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen und 6.405 Euro pro Quadratmeter für Häuser aus.

Private Verkäufer sollten diese Werte mit Mikrolage, Zustand, Ausstattung und vergleichbaren Angeboten abgleichen. Ein zu hoher Einstiegspreis, fehlende Unterlagen oder wenig aussagekräftige Fotos können auch in gefragten Bezirken zu Verzögerungen führen.

Vor der Veröffentlichung sollte deshalb geklärt sein, welche Dokumente benötigt werden, wie sich der Preis begründen lässt und welche Käufergruppe angesprochen werden soll. Das Inserat liefert die wesentlichen Informationen am besten früh, Anfragen sollten von Beginn an strukturiert erfasst werden. „In Wien gewinnt nicht das schönste Inserat, sondern das, bei dem Interessenten am wenigsten nachfragen müssen“, kommentiert Hermeling.

Große Nachfrage verzeiht nicht jeden Fehler. Auch in Wien muss nachvollziehbar sein, warum ein Objekt den verlangten Preis wert ist.

Graz: Preis und Nutzen müssen zusammenpassen

Die aktuellen Immobilienpreise in Graz weisen laut ohne-makler.at für 2026 einen durchschnittlichen Kaufpreis von 4.320 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen aus. Für Häuser werden durchschnittlich 4.722 Euro pro Quadratmeter genannt. Damit liegt Graz unter dem ausgewiesenen Preisniveau von Wien und Salzburg, dennoch bleibt der Verkauf auch dort anspruchsvoll.

Der Markt unterscheidet sich deutlich nach Stadtteil, Objektart und Käufergruppe. Eine kompakte Wohnung kann für junge Selbstnutzer, Eltern studierender Kinder oder Anleger interessant sein. Diese Gruppen bewerten dasselbe Objekt jedoch unterschiedlich.

Für Selbstnutzer zählen etwa Grundriss, Anbindung und monatliche Belastung. „Anleger achten stärker auf Renditepotenzial, Zustand, laufende Aufwendungen und langfristige Wertentwicklung. Bei größeren Wohnungen und Häusern rücken Freiflächen, Infrastruktur, Energieeffizienz, Modernisierungsbedarf und Familientauglichkeit in den Vordergrund“, betont Hermeling.

Deshalb reicht es selten, ein Objekt nur allgemein als zentral oder gut geschnitten zu beschreiben. Private Verkäufer sollten erklären, welchen konkreten Nutzen die Immobilie für die angesprochene Käufergruppe bietet.

Eine große Sichtbarkeit allein entscheidet in Graz noch nicht über den Vermarktungserfolg. Entscheidend ist, ob Preis, Lage, Zustand und Nutzungsmöglichkeiten schlüssig zusammenpassen.

Salzburg: Hohe Preise brauchen gute Argumente

Die aktuellen Immobilienpreise in Salzburg weisen nach Daten von ohne-makler.at für 2026 einen durchschnittlichen Kaufpreis von 6.178 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen aus. Bei Häusern ist der ausgewiesene Durchschnitt pro Quadratmeter identisch. Salzburg bewegt sich damit bei beiden Objektarten auf einem ähnlich hohen Niveau wie Wien.

Ein wesentlicher Faktor ist die begrenzte Verfügbarkeit von Flächen und Bauland. Die Knappheit trägt zum hohen Preisniveau bei, ist aber kein Freibrief für beliebige Preisvorstellungen. Wer eine große Summe investiert, prüft Mikrolage, Gebäudezustand, Energieeffizienz, Grundriss und Sanierungsbedarf besonders genau.

Eigentümer können sich deshalb nicht allein auf die Attraktivität des Standorts verlassen. In hochpreisigen Lagen müssen sie nachvollziehbar darlegen, wie sich der Angebotspreis aus Lage, Zustand, Ausstattung und vergleichbaren Objekten ableitet. Andernfalls kann auch eine Immobilie in einem knappen Markt lange ohne Käufer bleiben.

„Ein begehrter Standort ersetzt keine realistische Bewertung. Er erhöht vielmehr den Anspruch an die Preisbegründung“, so Hermeling.

Der Stadtname allein bestimmt nicht den Preis

So unterschiedlich Wien, Graz und Salzburg sind, eine Gemeinsamkeit bleibt: Der Name der Stadt sagt noch wenig über den Wert einer einzelnen Immobilie aus.

Entscheidend sind Mikrolage, Zustand, Baujahr, Energieeffizienz, Grundriss und Außenflächen. Auch Stockwerk, Verkehrsanbindung, unmittelbares Wohnumfeld und möglicher Sanierungsbedarf beeinflussen, welchen Preis Käufer akzeptieren.

Private Verkäufer sollten deshalb nicht mit einem bewusst überhöhten Einstiegspreis testen, wie der Markt reagiert. Im Gegenteil: Eine Forderung über dem Marktwert schreckt Interessenten ab, verzögert den Verkauf und kann die Immobilie sogar zum Ladenhüter machen. Erfolgversprechender ist es, das Objekt regional einzuordnen, vollständig zu dokumentieren und von Beginn an auf die passende Käufergruppe auszurichten.

In Wien kommt es häufig darauf an, zahlreiche Anfragen strukturiert zu bearbeiten. In Graz muss der konkrete Nutzen für die Käufergruppe deutlich werden. In Salzburg verlangt das hohe Preisniveau eine besonders belastbare Begründung.

Ein Immobilienverkauf lässt sich auch ohne klassische Maklervermittlung professionell vorbereiten und durchführen. Entscheidend sind ein plausibler Preis, vollständige Unterlagen, eine überzeugende Präsentation, eine große Reichweite des Inserats und ein strukturierter Umgang mit Kaufinteressenten. „Nichts davon setzt einen Makler voraus. Es ist nur etwas Vorbereitung erforderlich“, sagt Hermeling.

Tim Hermeling ist Geschäftsführer von ohne-makler.at, einer Plattform für den privaten Verkauf und die Vermietung von Immobilien.