Handelsflächen-Report 2026: Österreichs Verkaufsflächen schrumpfen um 3%. Handel setzt auf Effizienz. Top-Lagen behaupten sich.

Neue Zahlen von HV & RegioPlan: E-Commerce, Kostendruck und Konsumwandel verändern die Handelslandkarte. Leerstände steigen vor allem in Nebenlagen. Umnutzung gewinnt an Bedeutung.

Die Verkaufsflächen im österreichischen Handel sind auch 2025 weiter zurückgegangen. Laut dem brandneuen „HANDELSFLÄCHEN-REPORT 2026“ von REGIOPLAN CONSULTING, das heuer erstmals in Kooperation mit dem HANDELSVERBAND präsentiert wird, reduzierte sich die gesamte VERKAUFSFLÄCHE im Jahresvergleich um etwa 3,0%. Damit hat sich der Rückgang im Vergleich zum bisherigen Rekordjahr 2024 (-3,3%) wieder etwas abgeschwächt.

„_Was wir derzeit sehen, ist kein Rückzug des Handels, sondern ein EFFIZIENZ- UND QUALITÄTSUPGRADE: Standorte werden gezielt optimiert, Konzepte geschärft und Flächen dort reduziert, wo sie wirtschaftlich nicht mehr nachhaltig sind_“, erklärt RAINER WILL, Geschäftsführer des freiwilligen, überparteilichen und unabhängigen Handelsverbands. „_Österreich weist aber weiterhin eine HOHE VERKAUFSFLÄCHENDICHTE auf, die sich auch mit der notwendigen VERSORGUNGSSICHERUNG in den alpinen Gebieten begründen lässt._“

STRUKTURWANDEL: FLÄCHENRÜCKGANG UM MEHR ALS EINE MAHÜ JÄHRLICH

Seit 2014 ist ein kontinuierlicher RÜCKGANG DER VERKAUFSFLÄCHE zwischen 1,5% UND 2,5% PRO JAHR zu beobachten. Die Jahre 2024 und 2025 waren im bisherigen Zeitverlauf Ausreißer nach oben, die v.a. durch die Schließungen bei den Möbelhandelsketten Kika und Leiner geprägt waren. Aber auch mehrere größere Bekleidungs- und Schuhhändler mussten ihre Ladennetze deutlich reduzieren oder ganz aufgeben.

Im Schnitt reduzierte sich die Verkaufsfläche in den letzten zehn Jahren um jeweils etwa 280.000 M² JÄHRLICH. Zum Vergleich: Die größte Shopping Mall des Landes, die Westfield Shopping City Süd, bietet 193.000 m² Einkaufsfläche, die größte Geschäftsstraße, die Mariahilfer Straße in Wien, 199.000 m².

Zur rechnerischen Reduktion der VERKAUFSFLÄCHE PRO EINWOHNER von einst 1,75 m² (2014) auf nunmehr 1,5 M² hat aber auch das Bevölkerungswachstum beigetragen.

AUCH LEBENSMITTELHANDEL BAUT FLÄCHE AB – UND INVESTIERT GEZIELT IN BESSERE STANDORTE

„_Der Rückgang der Verkaufsflächen in den meisten Handelsbranchen ist eine Folge des WANDELS IM KONSUMVERHALTEN, den wir seit über zehn Jahren sehen_“, betont ROMINA JENEI, Geschäftsführerin von RegioPlan Consulting. „_Einerseits ist der ECOMMERCE zuletzt wieder stärker gewachsen, andererseits fließt ein immer größerer Anteil der Ausgaben nicht mehr in den klassischen Handel, sondern in Gastronomie, Freizeit und Dienstleistungen wie Fitness, Beauty-Behandlungen oder Kurse._“

Der Handel reagiert auf diese Veränderungen mit der Optimierung bestehender Netze, der Investition in moderne Formate, und der Hebung von EFFIZIENZ-RESERVEN: Gut funktionierende Standorte werden oft vergrößert und technologisch aufgerüstet, während schwächere Lagen – insbesondere mit geringer Kaufkraft im Einzugsgebiet – aufgegeben werden. Mittlerweile zeigt sich selbst im LEBENSMITTELHANDEL ein leichter Rückgang der Verkaufsflächen. Positiv entwickelt hat sich zuletzt hingegen der DROGERIEBEREICH, in dem Filialvergrößerungen stattfinden und viele Marktteilnehmer weiterhin expandieren.

EXPANSION UND NEUE MARKTEINTRITTE

Die ebenfalls jüngst veröffentlichte jährliche Expansionsanalyse von RegioPlan sieht WOOLWORTH mit 48 Neueröffnungen im Zeitraum 2024 bis 2025 als derzeit dynamischstes Unternehmen am österreichischen Retail-Markt. Dass auch am hart umkämpften Modemarkt mit dem richtigen Konzept Expansion möglich ist, zeigen NKD (+16 Geschäfte) und S.OLIVER (+8). Abseits von Woolworth wächst der Nonfood-Diskont ebenfalls weiter, etwa dank ACTION (+7 Stores).

Auch für Markteintritte ist Österreich weiterhin ein attraktives Pflaster: Im März wird die dänische Drogeriekette NORMAL ihre ersten beiden Stores hierzulande eröffnen. Die Outdoor-Bekleidungsmarke ARC‘TERYX und der Schuhhändler ON RUNNING haben ebenfalls für die nächsten Monate ihre ersten Eröffnungen hierzulade angekündigt.

TOP-GESCHÄFTSSTRASSEN UND SHOPPINGCENTER BEHAUPTEN SICH

Die 25 TOP-GESCHÄFTSSTRASSEN des Landes haben sich auch im Vorjahr gut behauptet. Von 2024 auf 2025 verzeichnen sie nur einen LEICHTEN FLÄCHENRÜCKGANG VON 0,4% und halten bei moderaten LEERSTANDSQUOTEN von im Schnitt 5,6%. Deutlich stärker zeigt sich der Strukturwandel bei MITTLEREN UND KLEINEREN GESCHÄFTSZONEN: Dort ist die Verkaufsfläche in nur einem Jahr um 4,1% geschrumpft, die Leerstandsquote hingegen bereits auf 14,7% gestiegen.

„_Der Strukturwandel ist im ganzen Land sichtbar, aber er verläuft differenziert. Während SCHWÄCHERE LAGEN stärker unter Druck geraten, zeigen TOP-STANDORTE und gut positionierte Konzepte Stabilität_“, erklärt Handelssprecher WILL. „_Erfolgsfaktoren bleiben starke Einzugsgebiete, hohe Kaufkraft, ein ausgewogener Branchenmix sowie ein hoher Anteil an Gastronomie, Dienstleistungen und Infrastruktur am Standort._“

Etwas besser stellt sich die Entwicklung in der SHOPPINGCENTER-LANDSCHAFT dar. So ist die Verkaufsfläche in den SHOPPING MALLS durch eine Neueröffnung im letzten Jahr (Supernova Villach) sogar leicht gestiegen (+0,2%), die Leerstandsquote liegt mit 4,6% etwas unter jener der Top-Geschäftsstraßen. Die Verkaufsfläche der RETAIL PARKS (Fachmarktzentren) ging hingegen leicht zurück (-0,5%). Auch an diesen Standorten ist die Leerstandsquote unterdurchschnittlich (5,2%).

ÄRZTEZENTREN & GASTRO ERSETZEN SHOPS NUR TEILWEISE

Insbesondere in vielen MITTELGROSSEN STÄDTEN sehen die Experten weiterhin eine Überversorgung mit Verkaufsfläche. Geringere Quadratmeterumsätze führen dort tendenziell zu einem weiterem Anpassungsdruck – eine weitere Verkaufsflächenreduktion ist also absehbar. Den EINSAMEN „OVERSTORED“-REKORD hält dabei WIENER NEUSTADT, wo auf jeden Einwohner 6,5 m² Verkaufsfläche kommen. In STEYR, WELS, ST. PÖLTEN und KLAGENFURT liegt dieser Wert bei rund 5,5 m² pro Einwohner, in KREMS und VILLACH immer noch bei mehr als 4,5 m².

Die Folge sind vermehrte Um- und Nachnutzungen von Handelsflächen. Immer mehr Shoppingcenter integrieren etwa große Ärzte- und Gesundheitszentren in ihr Angebot, Beispiele dafür sind die MILLENNIUM CITY in Wien, der SILLPARK in Innsbruck oder das G3 in Gerasdorf. Auch in Innenstädten lässt sich der Wandel klar erkennen – vor allem in Form von mehr Systemgastronomie.

_„Nur eine genutzte Fläche ist auch nachhaltig. Es ist daher bei jeder Nutzung zu prüfen, ob es dafür auch BEDARF gibt, also genügend passende Menschen, die Geld für ein Produkt oder eine Dienstleistung ausgeben. Strukturelle Anpassungen sind dort notwendig, wo dauerhaft zu wenig Frequenz erzielt wird“_, gibt RegioPlan-CEO ROMINA JENEI zu bedenken. _„Gastronomie und Dienstleistung können die freiwerdenden Retailflächen kaum substituieren. In vielen Fällen braucht es deshalb eine VERKLEINERUNG von Handelszonen oder gänzliche UMNUTZUNG.“_

FACTBOX: DIE WICHTIGSTEN ZAHLEN AUS DEM HANDELSFLÄCHEN-REPORT 2026

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Seit 2014 geht die Verkaufsfläche in Österreich zurück, im Schnitt um 1,5 bis 2,5% pro Jahr.

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Der jährliche Rückgang beträgt durchschnittlich 280.000 m², das entspricht rund 40 Fußballfeldern.

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Mittlerweile verzeichnen alle Segmente (inkl. LEH) Flächenrückgänge, einzig Drogerien wachsen.

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Mittlere und kleinere Geschäftszonen spüren den Strukturwandel am stärksten, mit Leerstandsraten von durchschnittlich 14,7%

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Viele österreichische Städte sind „overstored“, insbesondere Wiener Neustadt, Steyr, Wels, St. Pölten, Klagenfurt.

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Konsequenz ist eine stärkere Umnutzung der Flächen von Handel zugunsten Gastronomie, Entertainment und Health.

Handelsverband Österreich
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