City Retail Report: Shopflächen leicht rückläufig, Innenstädte im Wandel

Standort+Markt-Analyse zeigt differenzierte Entwicklung – WKÖ-Trefelik: Einzelhandel unterstützen und Transformation klug gestalten

„Wir stehen vor einer Entwicklung mit positiven Aspekten, aber auch mit Herausforderungen: Positiv ist, dass die vielfach befürchtete Verödung der Innenstädte nicht stattfindet. Herausfordernd ist allerdings, dass die Einzelhandelsflächen rückläufig sind. Die Struktur und Nutzung der Innenstädte befinden sich sehr stark im Wandel“, fasst Rainer Trefelik, Obmann der Bundessparte Handel in der Wirtschaftskammer Österreich (WKÖ), die Ergebnisse des diesjährigen City Retail Report zusammen. Dabei hat Standort+Markt in Kooperation mit der WKÖ insgesamt 67 Innenstadtlagen in 63 österreichischen Städten verschiedener Größe detailliert beleuchtet. Da Standort+Markt die innerstädtischen Verkaufsflächen bereits seit 2013 untersucht, sind spannende langjährige Trends ablesbar.

Insgesamt zeigt sich, dass die Gesamtfläche der sogenannten „Shopflächen“ – also Geschäftsflächen für Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen und Freizeitangebote – in den letzten Jahren in den untersuchten Cities in Summe leicht rückläufig ist. Deutlich stärker ist der Rückgang bei den klassischen Handelsflächen. Seit 2016 hat sich die Handelsfläche in den untersuchten Cities um mehr als 15 % reduziert. Im Durchschnitt ging in diesem Zeitraum jährlich etwa 1,4 % der Fläche verloren. „Dieser Rückgang wird teilweise durch einzelhandelsnahe Nutzungen wie Gastronomie, Dienstleistungen oder Freizeitangebote kompensiert. Es findet also ein Transformationsprozess statt, der differenziert zu betrachten ist“, sagt Hannes Lindner, Geschäftsführer von Standort+Markt.

UNTERSCHIEDE ZWISCHEN GROSSEN UND KLEINEN STÄDTEN

Die Differenzierung betrifft dabei auch die verschiedenen Stadtgrößen. Generell gilt: Je größer die Stadt, desto vielfältiger und stabiler ist das Handelsangebot. Auch der Anteil von

Bekleidungsgeschäften ist in größeren Städten wesentlich höher; dies ist besonders relevant, da diese wesentlich zum Image und zur Attraktivität von Einkaufsstraßen beitragen. Allerdings ist dieser Anteil in allen Stadtkategorien rückläufig: Während Bekleidungsgeschäfte 2018 noch rund 28,5 % der Flächen ausmachten, liegt ihr Anteil inzwischen bei etwa 24,4 %.

LEERSTANDSQUOTE GEGENÜBER VORJAHR NAHEZU UNVERÄNDERT – UND STARK LAGEABHÄNGIG

Ein wichtiger Indikator für die Situation der Innenstädte ist auch die Leerstandsquote. In den 67 untersuchten Innenstadtlagen liegt sie derzeit bei durchschnittlich 8,4 %. In den Toplagen (A-Lagen) beträgt sie nur rund 7,7 %. Im Vergleich zum Vorjahr ist die Quote insgesamt nahezu unverändert geblieben (+0,1 %). Nach Stadtgröße betrachtet ergibt sich aber auch hier ein unterschiedliches Bild: In großen Städten (Primärstädte, d.h. größere Landeshauptstädte und Wiener Einkaufsstraßen) liegt der Leerstand nur bei 4,8 %, während er in mittleren Städten (Sekundärstädten mit Einwohnerzahlen zwischen 25.000 und 100.000) rund 7,4 % beträgt. In Kleinstädten erreicht er dagegen etwa 14,1 %. Somit gilt auch hier: Je kleiner die Stadt, desto höher ist tendenziell der Leerstand. Dazu kommt, dass in A-Lagen eine zunehmende Angebots-Konzentration stattfindet, Nebenstraßen hingegen verlieren.

Die Städte bzw. Einkaufsstraßen mit den geringsten Leerstandsquoten sind übrigens Mödling (0,8 %), Wels (2,2 %) sowie in Wien die Favoritenstraße (2,5 %), die Landstraßer Hauptstraße (3,9 %) und die Meidlinger Hauptstraße (4,3). Die Leerstandsquote alleine sagt aber noch wenig über die Attraktivität der Geschäfte und des Branchenmixes aus, weshalb Standort+Markt heuer erstmals auch eine Benotung der untersuchten Einkaufsstädte bzw. -straßen auf einzelbetrieblicher (!) Basis vorgenommen hat. Hier liegen der 1. Bezirk in Wien, Kitzbühel und Tulln voran.

NACHNUTZUNGEN UND NEUE FUNKTIONEN

Ein wesentlicher Bestandteil der aktuellen Transformation ist die Nachnutzung von ehemaligen Shopflächen durch „alternative Nutzungen“. Alleine im vergangenen Jahr wurden 127 Fälle solcher Nachnutzungen dokumentiert. Rund ein Drittel der Flächen wurde in Büroflächen umgewandelt, beispielsweise für Architekturbüros, Rechtsanwaltskanzleien oder Co-Working-Spaces. Weitere Nutzungen sind Lagerflächen, soziale Einrichtungen, medizinische Praxen oder Vereine. „Nicht alle neuen Nutzungen tragen gleichermaßen zur Lebendigkeit der Innenstädte bei. Während Lager oder reine Wohnnutzung das Stadtbild kaum beleben, können Einrichtungen wie Arztpraxen oder Co-Working-Spaces, soziale Angebote oder Dienstleistungen durchaus neue Besuchergruppen anziehen. Und davon profitiert letztendlich auch der Einzelhandel“, sagt Roman Schwarzenecker, Gesellschafter von Standort+Markt.

„Die Daten weisen zwar eindeutig nach, dass ein Transformationsprozess stattfindet, aber dennoch sollte man die Kirche im Dorf lassen: Der Rückgang der Shopflächen ist nicht dramatisch und Leerstände bieten auch Chancen für multifunktionale Nutzung und dadurch mehr Resilienz“, fassen Schwarzenecker und Lindner die Ergebnisse ihrer Analyse zusammen.

TRANSFORMATION AKTIV GESTALTEN, DAMIT INNENSTÄDTE LEBENSWERT BLEIBEN

Für Handelsobmann Trefelik geht es nun darum, den Transformationsprozess so zu gestalten, dass Innenstädte auch in Zukunft lebenswert sind.

„Die gute Erreichbarkeit unserer Einkaufsstraßen bleibt ein zentrales Anliegen. Dafür brauchen wir attraktive, zuverlässige öffentliche Verkehrsmittel ebenso wie ausreichend Parkmöglichkeiten.“

Und einige Maßnahmen, die die Attraktivitätssteigerung unterstützen, finden sich auch im Regierungsprogramm. Diese seien rasch umzusetzen: „Es ist entscheidend, die Revitalisierung unserer Ortskerne zu erleichtern – durch weniger Bürokratie, transparente Verfahren und zeitgemäße Flächenwidmungen. Nur so gelingt es, Betriebe wieder von der grünen Wiese zurück in die Ortskerne zu holen“, so Trefelik. Um für neue urbane Nutzungen wie etwa Coworking-Spaces, aber auch für moderne neue Handelsgeschäfte attraktiv zu sein, sei zudem der Glasfasernetz- und Breitbandausbau voranzutreiben.

In Summe sei es wichtig, Leerstände aktiv zu managen und kreative Umnutzungen oder auch Zwischennutzungen zuzulassen. „Hier müssen alle an einem Strang ziehen, von den Kommunen bis zu den Eigentümern der Gebäude. Wir liefern mit der Analyse von Standort+Markt das Monitoring und die Datenbasis. Darauf aufbauend müssen wir alle gemeinsam zukunftsfähige Stadtentwicklung betreiben“, so Trefelik. Zu kreativen multifunktionalen Nutzungen gehören auch neue Geschäftsmodelle wie Pop-up-Stores, Co-Retail-Flächen sowie die generelle multifunktionale Nutzung von Räumen. Das bringt Frequenz und bremst damit den Rückgang von Handelsflächen.

Dennoch muss auch die Förderung des stationären Handels selbst im Fokus stehen. Dazu braucht es u.a. faire Rahmenbedingungen hinsichtlich ausländischer online Plattformen, die ungebremst den österreichischen Markt überfluten. Schließlich sei das rasante Wachstum asiatischer Plattformen mit ein Grund für den Rückgang von Handelsflächen. „Wenn wir weiter lebenswerte Innenstädte haben wollen, braucht es auch ein breites Handelsangebot mit einem guten Branchenmix. Denn zu einer attraktiven Innenstadt gehört auch ein stimmiges Einkaufserlebnis“, so Trefelik abschließend. (PWK102/DFS)

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