Appell der zt: Kammer Ost zum Verkauf von Gemeindewohnungen in Wiener Neustadt

Was einst leistbaren Wohnraum schaffen und den Bürger:innen langfristige Vorteile bringen sollte, ist heute mancherorts zur Bürde geworden. Denn viele österreichische Gemeinden hadern mit ihrem kommunalen Wohnbauerbe. Angespannte Budgets treffen auf erheblichen Sanierungsrückstau. Vor diesem Hintergrund hat Wiener Neustadt im Oktober 2025 per Gemeinderatsbeschluss entschieden, einen Großteil seiner Gemeindewohnungen zu veräußern. Die Stadt begründet diesen Schritt mit ihrer finanziellen Situation und möchte die Verkaufserlöse für die Sanierung des verbleibenden Wohnungsbestands einsetzen. Insgesamt sollen 75 % der Gemeindewohnungen verkauft werden. Eine erste Tranche von 115 Wohnungen (von insgesamt 1.357) wurde bereits veräußert. Sie gingen an die „Gemeinnützige Bau- und Wohnungsgenossenschaft Wien-Süd“ und die gemeinnützige Baubetreuungsgesellschaft „Familienwohnbau Niederösterreich“. Jüngst wurde bekannt, dass weitere 1.242Mieteinheiten an drei gewerbliche Gesellschaften gehen, an das Immobilienunternehmen „Quadradite GmbH“, die „GLM Preiswert Wohnen GmbH“ und die „WertInvest WieNeu Prop GmbH & Co KG“. Letztere liegt im Eigentum des umstrittenen Investors Michael Tojner.

Welche Vor- und Nachteile bringt ein solch drastischer Schritt für die Gemeinde? Offensichtlich lassen sich dadurch klamme Gemeindebudgets sanieren. Doch wie stellt sich die Lage für die Mieter:innen der Wohnungen dar? „Die kurzfristig gute Nachricht ist“ – so Ulrike Schartner, Architektin und Vorsitzende des Ausschusses Wohnbau und Leistbarkeit der Kammer der Ziviltechniker:innen | Architekt:innen und Ingenieur:innen für Wien, Niederösterreich, Burgenland (zt: Kammer Ost) – „das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz bzw. das Mietrechtsgesetz schützt bestehende Mieter:innen, egal an wen die Wohnungen verkauft werden. Erst langfristig, nach Beendigung der Mietverträge, können die Preise angehoben werden, um die Kosten für den Kauf und etwaige Sanierungsmaßnahmen zu decken und – da im Falle von Wiener Neustadt auch an renditeorientierte Investoren verkauft wird – auch um Profite zu erwirtschaften.“

Der Verkauf an Gemeinnützige und Genossenschaften stellt sich etwas anders dar. Grundsätzlich dürfen gemeinnützige Bauvereinigungen nur einen kostendeckenden Mietzins verlangen und mit der Vermietung grundsätzlich keinen Gewinn erzielen. Das heißt, man geht davon aus, dass der verkaufte Wohnraum der ersten Tranche weiterhin leistbar bleibt. Eine andere Frage ist, was geschieht, wenn die gemeinnützigen Bauträger den Bestand zu einem späteren Zeitpunkt weiterveräußern? Wie sich zukünftig abgeschlossene Mietverträge nach dem Verkauf an profitorientierte Unternehmen – wie im aktuellen Fall von Wiener Neustadt – entwickeln werden, wird sich zeigen. Es ist aber naheliegend, dass die Preise steigen werden.

Wie kann kommunaler Wohnraum langfristig erhalten und dessen Sanierung frühzeitig durch die Gemeinden sichergestellt werden, damit diese über die Zukunft ihres Wohnbestands selbst entscheiden können? Bernhard Sommer, Vizepräsident der zt: Kammer Ost: „Benötigt werden Modelle, die den dauerhaften Erhalt kommunaler Wohnungsbestände ermöglichen. Dazu gehört insbesondere eine vorausschauende Rücklagenbildung, damit absehbare Sanierungen nicht erst dann zum Problem werden, wenn die notwendigen Investitionen bereits akut sind. Es braucht greifbare Fördermittel auf Landes-, Bundes- und EU-Ebene für die anstehende Dekarbonisierung und immer dringlicher auch für die Klimawandelanpassung, es braucht Information, Beratung und Schulung der Verantwortlichen und vor allem braucht es den politischen Willen in den Gemeinden, der Bevölkerung leistbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen.“

Die zt: Kammer Ost appelliert an die Gemeinde, diese Möglichkeiten auszuschöpfen. Sollte ein Verkauf kommunaler Wohnungen dennoch unvermeidbar sein, muss der langfristige Erhalt als leistbarer Wohnraum oberste Priorität haben. Aus unserer Sicht bedeutet das: Gemeindewohnungen dürfen nicht zum Spekulationsobjekt werden. Daher sollten bei einer Veräußerung ausschließlich gemeinnützige Organisationen oder Genossenschaften zum Zug kommen. Weiters sollte in den Kaufverträgen beispielsweise eine Klausel enthalten sein, wonach auch künftig ausschließlich an Gemeinnützige weiterkauft werden darf. So ließe sich leistbarer Wohnraum dauerhaft absichern, meint der Präsident der zt: Kammer Ost, Thomas Müller-Hartburg.

Wie Architektin Ulrike Schartner weiter ausführt, sind in Wiener Neustadt noch einige Fragen offen: Wer trägt die politische Verantwortung dafür, dass die Gemeinde die Handhabe über einen Großteil ihres kommunalen Wohnraums verliert und vor allem dafür, wenn die Preise in Zukunft steigen? Und wie viele Gemeinden werden noch folgen, denn auch Bruck an der Mur, Judenburg und Horn ziehen nach. Voitsberg und Zeltweg haben bereits verkauft. Damit zeichnet sich eine Entwicklung ab, die in dieser Dimension für Österreich ein absolutes Novum darstellt.

Mag. Eva-Maria Rauber-Cattarozzi
Leitung Kammerorganisation und Öffentlichkeitsarbeit

Kammer der Ziviltechniker:innen für Wien, Niederösterreich und
Burgenland

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